京师德州实务 | 商品房预约合同的签订与履行---开发商未取得预售许可证,与买房人签订商品房预售合同,合同有效吗?

2021-07-28 08:37 京师资讯

 

问题的提出

商品房预售对于房地产开发企业来说,可以及时回收资金,筹集建设款项,有利于资金的周转并且还可以通过预售避免市场波动的风险。因此,有些房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下,迫不及待地发布卖房广告,招揽客户,与买房人签订商品房预售合同。不少买房人,由于不懂有关法律的规定,看了广告或宣传资料,就轻易与开发商签订了商品房预售合同。殊不知,这样的做法面临着极大的法律风险。

参考案例
 
 
 
 
 
 
日照市五莲县人民法院 
案号2018)鲁1121民初3512号
基本事实
 
 
 
 
 
2013年8月22日,原告与被告经军签订《购房协议》,约定原告购买被告日照市盛德置业有限公司开发的五莲山日月湖国际旅游度假中心住宅楼一套,房产总价值1030000元。双方约定交房日期为2013年12月1日,交房状态为精品房。被告并确保该土地为国有出让商住用地,并负责办理相应的产权手续(土地证和房产证),同时双方还约定了其他违约条款。协议签订后,原告当日交付被告纪军200000元,又于2014年5月12日交付被告日照市盛德置业有限公司300000元,共计交付购房款500000元。但至原告起诉前,被告日照市盛德置业有限公司对涉案房屋并未取得商品预售许可证,至今双方也未办理交房手续。
被告日照市盛德置业有限系一人有限责任公司,由自然人纪军独资开办,于2013年9月9日成立,经营范围:房地产开发、销售,室内外装饰等工程。
一审法院认为
 
 
 
 
 
本院认为,案涉《购房协议》签订时,标的物为房产,即五莲山日月湖度假中心住宅楼,该住宅楼至今尚未交付原告,故案涉《购房协议》实质为商品房预售合同。因被告日照市盛德置业有限公司在诉前未取得商品房预售许可证,原告主张案涉《购房协议》无效,被告对此诉请没有异议,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,本院认定双方之间订立的《购房协议》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”规定,因被告日照市盛德置业有限公司在本案起诉时尚未取得涉案房屋的预售许可证,导致《购房协议》无效,原告请求返还已付购房款,被告表示同意,本院予以支持。因涉案《购房协议》无效,协议中关于违约责任的约定条款不再适用。从导致合同无效的原因看,被告日照市盛德置业有限公司作为房地产开发企业,应当知道从事房地产开发的相关法律、法规,能够预见未取得商品房预售许可证的法律后果,而且也负有继续履行补正合同瑕疵、办理商品预售许可证的义务,因其事先未取得商品房预售许可证、事后也未履行补正合同效力的义务,过错程度明显,依法应当承担合同无效的主要责任;而原告在购房时应当知道没有商品房预售许可证而签订合同的法律后果,因其过失未能履行谨慎、合理的注意义务,应当承担相应的过错责任。原告主张的损失按年利率6%从交付购房款之日起计算至付清之日,低于同期银行贷款利率,不违背法律规定。根据双方的过错程度,对原告主张的损失由被告日照市盛德置业有限公司承担90%,其余损失原告自负。
《中华人民共和国公司法》第六十三条:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任”。被告纪军作为一人有限公司的股东,其与原告订立《购房协议》虽系职务行为,但并未举证证明其个人财产与公司相分离,故依法应对被告日照市盛德置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,判决如下:
裁判结果
 
 
 
 
 

 

一、原告辛海青与被告纪军于2013年8月22日签订的《购房协议》无效;

二、被告日照市盛德置业有限公司偿付原告辛海青购房款500000元及90%的利息损失(利息计算方式:200000元从2013年8月22日起、300000元从2014年5月12日起,均以年利率6%计算至付清之日止),于本判决生效之日起十日内付清;

三、被告纪军对上述第二、三项的款项承担连带清偿责任;

四、驳回原告辛海青的其他诉讼请求。

双方均为上诉,判决已经生效。
法理分析
 
 
 
 
 
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第45商品房预售的有关法律规定条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
2、商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件
根据《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售必须取得预售许可证,这是法律的强制性规定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定,开发商未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。
因此,商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件。法律之所以这样规定,是因为商品房预售不仅是特殊商品—房地产的买卖行为,而且是一种特殊形式的房地产买卖行为,即房地产开发企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人。由于买卖合同的标的物在订立的房地产买卖行为,即房地产开发企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人。由于买卖合同的标的物在订立合同时并不存在,出卖人对其并不享有完全意义的所有权,当事人享有的只是一种物权的期待权。由于商品房买卖是老百姓家庭消费中最重大的支出,往往要倾注毕生的积蓄或因此背上沉重的债务,因此,为了防止开发商经营不善损害买受人的利益,法律对商品房预售限定了严格的条件。
笔者观点
 
 
 
 
 
未取得商品房预售许可证签订预售合同的风险。
法律规定未取得商品房预售许可证,订立的商品房预售合同无效。通过上述案例可知,法院在司法实践中也严格贯彻了最高人民法院的上述司法解释精神。因此,在未取得商品房预售许可证的情况下签订预售合同,无论对于房地产开发企业或者是买房人都有很大的法律风险。对于房地产开发企业来说,交易未成还要承担交易成本,如果是故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实,还要承担退一赔一的法律制裁(这个问题在以后会有专门论述)对于买房人来说,合同无效,双方相互返还,面临的风险是开发商可能无力返还购房款,正如案例的情况,这样会导致当事人陷入进退两难的困境。
总之,开发商未取得商品房预售许可证签订的预售合同无效。