京师德州实务 | 商品房预约合同的签订与履行---在签订合同时开发商故意隐畴所售房屋已经抵押的事实买受人可以主张惩罚性赔

2021-08-04 08:47 京师资讯

 

问题的提出

房地产行业是资金密集型行业,开发商需要投入大量的资金。在现实生活中,由于资金紧张,开发商往往将土地使用权或者在建的房屋抵押给银行以获取贷款希望在房子卖出后归还贷款,解除抵押。在与买受人签订买卖合同时,开发商担心一旦告知买受人房屋抵押的情况,会导致交易失败。因此,开发商会故意隐瞒房屋抵押的事实。如此一来,房屋买受人承受很大的风险,一旦房屋销售不理想,开发商不能筹集资金归还贷款,就无法解除抵押,导致不能办理房屋产权登记,无法取得产权证书。甚至会面临建筑物烂尾的风险。以上这种情况严重侵害了买受人的合法权益,因此,需要法律制度制裁该行为。

参考案例
 
 
 
 
 
重庆市第一中级人民法院
案号:(2017)渝01民终1111号
基本事实
 
 
 
 
 
2016年2月3日,重庆浩博实业(集团)有限公司(以下简称浩博公司)(甲方)与沈某某(乙方)签订“车位认购协议”,约定沈某某向浩博公司认购车位,认购价为9万元整。协议第4条约定:本协议签订之日,甲方已经明确告知乙方所购本物业目前形态,乙方表示认可和同意。协议第9条第1款约定:若因甲方的原因造成如下任意情形之一的,乙方有权单方面解除本认购协议。乙方要求解除本认购协议的,甲方应从所付价款之日按所付价款的月1.5%计算赔偿:(1)在双方签订本物业正式的“重庆市商品房买卖合同”前,甲方擅自将本物业另行出售给他人,致使乙方无法取得本物业的;(2)甲方按约定没有向银行解除抵押。同日,沈某某向浩司缴纳车位购置款9万元。截至2016年1月10日,沈某某认购的车位仍处于押状态。

 

沈某某向重庆市北碚区人民法院起诉,请求:(1)解除与浩博公司签订的“认购协议”;(2)浩博公司返还沈某某车位购置费9万元并赔偿损失9万元。浩博公司抗辩称:原告所认购的车位有抵押限制,且抵押在先。对此,原告在签署“车位认购协议”时知晓该事实,不存在故意隐瞒抵押的事实。

一审法院认为
 
 
 
 
 
一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。在本案中,原告与浩博公司签订的“车位认购协议”系双方真实意思的表示,且不违反法律的禁止性规定,当属有效。双方应当按照“车位认购协议”的约定履行各自的义务。截至本案的开庭之日沈某某所认购的车位仍处于抵押状态,无法办理过户手续,致使沈某某签订“车位认购协议”的目的无法得以实现。故对沈某某要求解除与浩博公司签订的“车位认购协议”的主张,一审法院予以支持。

一审法院认为,双方协议第9条的约定仅是双方对解除认购协议的情形进行的罗列,并不能由此证明在签订认购协议之日,浩博公司明确告知沈某某其所购车位已经处于抵押的状态,且浩博公司并未举示其他证据证明其已向沈某某告知涉案车位已经处于抵押的状态。故浩博公司的上述行为,符合故意隐瞒涉案车位已经抵押的情形,应当承担相应的法律责任。综合本案的具体情形,一审法院对沈某某诉称要求浩博公司赔偿损失9万元的请求,予以支持。

一审法院判决:(1)解除沈某某与重庆浩博实业(集团)有限公司于2016年2月3日签订的“车位认购协议”。(2)重庆浩博实业(集团)有限公司于本判决生效之目起三目内返还沈某某支付的车位购置费9000元,并支付沈某某赔偿金90000元沈某某于本判决生效之目起三目内向重庆浩博实业(集团)有限公司返还车位。

浩博公司不服一审判决,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。上诉理由是被上诉人所认购的车位有抵押限制,且抵押在先。对此,被上诉人在签署“车购协议”时知晓该事实。证据是“车位认购协议”第9条的约定:“乙方要求解除本认购协议的甲方应从所付价款之目按所付价款的月15%计算赔偿,“甲方约定没有向银行解除抵押”。

该院二审期间,浩博公司举示了有关车位的新闻报道视频资料及文字记载大渝报料台的跟踪报道浩博公司对销售车位一事给各部门的情况汇报三份新证据拟证明浩博公司在销售车位时明确告知车主车位存在抵押担保的事实,公司不存在故意隐瞒的情况。沈某某质证认为,对上述证据的真实性予以认可,但不认可与本案的关联性,因视频资料里无本案当事人,不能达到浩博公司的证明目的。

该院认为,因上述资料不能显示与本案当事人的直接关系,故不认可其与本案的关联性,对上述证据不予采信重庆市第一中级人民法院认为,双方于2016年2月2日签订“车位认购协议”,同日沈某某向浩博公司支付了9万元的车位购置款,但在双方签订合同前,浩博公司已将车位进行了抵押,且其未举示证据证明已向沈某某告知涉案车位已经处于抵押的状态,截至本案一审开庭之日,沈某某所认购的车位仍处于抵押状态,无法办理过户手续,致使沈某某签订“车位认购协议”的目的无法得以实现。浩博公司的行为符合故意隐瞒涉案车位已经抵押的情形,浩博公司认为双方在协议第9条约定:“乙方要求解除本认购协议的,甲方应从所付价款之日按所付价款的15%计算赔偿”,“甲方按约定没有向银行解除抵押”,已表明浩博公司将车位抵押的事实告知沈某某,其不存在隐瞒的事实,本院认为协议中的上述表述不能证明浩博公司已经明确告知沈某某涉案车位已经处于抵押的状态,故浩博公司关于此的上诉理由不能成立。

裁判结果
 
 
 
 
 

 

重庆市第一中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

法理分析
 
 
 
 
 

1.在签订合同时开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人主张惩罚性赔偿的法律依据

原法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”(该条已修改,参考时注意)

2.“故意隐瞒”的证明责任。

如果按照通常的理解,作为原告的房屋买受人应当对出卖人“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”承担证明责任,包含两层意思:一是原告要证明所售房屋已经抵押;二是原告要证明出卖人“故意隐瞒”。证明所售房屋已经抵押的事实并不难,到房地产交易中心查询即可证明。但是,“故意隐瞒”属于主观心理活动,只有行为人自己才知道,任何他人无法证明这种心理活动,让原告证明出卖人“故意隐瞒”在客观上是不可能的。在司法实践中如何处理这一问题?上述案例回答了这个问题。

案例中,重庆市北碚区人民法院、重庆市第一中级人民法院都认为,双方协议第9条的约定仅是双方对解除认购协议的情形进行的罗列,并不能由此证明在签订认购协议之日,浩博公司明确告知沈某某其所购车位已经处于抵押的状态,且浩博公司并未举示其他证据证明其已向沈某某告知涉案车位已经处于抵押的状态。故浩博公司的上述行为,符合故意隐瞒涉案车位已经抵押的情形。通过上述两个案例的判决理由可以看出,各级法院都要求出卖人举证证明其已明确告知买受人涉案房屋已经处于抵押的事实,否则,就认定为出卖人“故意隐瞒”。换句话说,作为原告的房屋买受人无需证明出卖人“故意隐瞒”,相反,出卖人有义务证明其已明确告知买受人涉案房屋已经处于抵押的事实。对此处理方法司法机关已达成共识。